Được cập nhật June 3rd, 2025 at 11:47 am
Khi quý vị đang hoặc dự định thuê mặt bằng cho doanh nghiệp của mình, có lẽ quý vị đã nghe đến các thuật ngữ ‘cho thuê bán lẻ’ (‘retail lease’) và ‘cho thuê thương mại’ (‘commercial lease’). Nhưng sự khác biệt giữa hai khái niệm này là gì? Cho thuê bán lẻ khác với cho thuê thương mại vì khuôn khổ pháp lý khác nhau. Bài viết này sẽ nêu ra những điểm khác biệt chính giữa hợp đồng cho thuê bán lẻ và hợp đồng cho thuê thương mại.
Điểm chính
Có sự khác biệt đáng kể giữa hợp đồng cho thuê bán lẻ và hợp đồng cho thuê thương mại. Chủ nhà và người thuê bán lẻ nên hiểu những gì được phép theo luật bán lẻ liên quan đến các điều khoản cho thuê của họ. Họ cũng nên hiểu hậu quả của việc không tuân thủ luật bán lẻ. Trong một số trường hợp, người thuê có quyền chấm dứt sớm hoặc bồi thường.
Mặt khác, hợp đồng cho thuê thương mại là “tự do cho tất cả” và đòi hỏi người thuê phải đàm phán cẩn thận để đảm bảo rằng thời hạn thuê không quá nặng nề hoặc có lợi cho chủ nhà.
Hợp đồng cho thuê là gì?
Hợp đồng cho thuê là hợp đồng nêu rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản (chủ nhà/ landlord hoặc bên cho thuê/lessor) và cá nhân hoặc tổ chức sẽ thuê mặt bằng đó (người thuê/ tenant hoặc bên thuê lại/ lessee).
Hợp đồng cho thuê thương mại
Hợp đồng cho thuê thương mại thường áp dụng cho các cơ sở được sử dụng làm kho, khu công nghiệp hoặc văn phòng trong tòa nhà thương mại không có hoạt động bán lẻ. Sự khác biệt nằm ở mục đích sử dụng của cơ sở.
Đặc điểm của hợp đồng cho thuê thương mại
Sự khác biệt giữa hợp đồng cho thuê bán lẻ và hợp đồng cho thuê thương mại thường không rõ ràng đối với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ (ví dụ như các phòng khám nha khoa hoặc đại lý du lịch). Một cơ sở kinh doanh sẽ được coi là bán lẻ (và do đó được bảo vệ bởi luật bán lẻ) nếu cơ sở đó nằm trong một trung tâm mua sắm. Tuy nhiên, nếu cùng một doanh nghiệp được tiến hành trong một tòa nhà thương mại với các văn phòng thương mại khác, thì hợp đồng cho thuê đối với cơ sở đó sẽ là thương mại.
Tất cả các hợp đồng cho thuê thường có các điều khoản sau:
- thanh toán tiền thuê nhà;
- tiền thuê nhà tăng; và
- bảo trì và sửa chữa cơ sở.
Với hợp đồng cho thuê thương mại, mức độ trách nhiệm của người thuê phụ thuộc vào khả năng đàm phán của họ để có được sân chơi bình đẳng, không giống như hợp đồng cho thuê bán lẻ, trong đó luật bán lẻ quy định phần lớn các điều khoản cho thuê.
Hợp đồng cho thuê bán lẻ
Thuê bán lẻ là hợp đồng thuê cơ sở kinh doanh trong đó mục đích sử dụng được phép là để bán hàng hóa. Các cơ sở này thường nằm trong các trung tâm mua sắm, được bảo vệ theo Đạo luật bán lẻ của tiểu bang (Tham khảo ví dụ về Đạo luật bán lẻ của Tiểu bang NSW).
Cơ sở bán lẻ là gì?
Theo nguyên tắc chung, nếu cơ sở nằm trong một trung tâm mua sắm (một cụm gồm năm cửa hàng trở lên) và chủ yếu được sử dụng để bán hàng hóa hoặc dịch vụ, thì thỏa thuận đó có khả năng thuộc một trong các Đạo luật cho thuê bán lẻ của tiểu bang hoặc vùng lãnh thổ.
Hơn nữa, một phòng khám nha khoa hoặc kế toán trong một trung tâm mua sắm sẽ thuộc một trong những Đạo luật cho thuê bán lẻ của tiểu bang. Tuy nhiên, nếu những doanh nghiệp đó nằm ngoài trung tâm mua sắm, họ sẽ không được hưởng sự bảo vệ theo luật bán lẻ.
Mỗi tiểu bang cũng có những ngoại lệ về những gì được coi là hợp đồng cho thuê bán lẻ. Ví dụ, nếu:
- diện tích cơ sở vượt quá 1.000 mét vuông;
- một cửa hàng ở bang NSW hoạt động bên trong rạp chiếu phim hoặc sân chơi bowling;
- người thuê là một công ty niêm yết; hoặc
- hợp đồng cho thuê có thời hạn trên 25 năm.
Chính vì vậy, nhiều người chủ doanh nghiệp thường tìm đến luật sư để có sự tư vấn kỹ càng trong việc xác định loại hợp đồng phù hợp cho hoạt động của mình cũng như có các điều khoản tương ứng phù hợp với pháp luật của tiểu bang mà doanh nghiệp đang hoạt động.
Khi nào bạn ký hợp đồng thuê bán lẻ?
Điều quan trọng là bạn phải biết mình đang trong hợp đồng cho thuê bán lẻ hay không, vì chủ nhà của bạn sẽ phải chịu thêm các nghĩa vụ khác. Theo Đạo luật cho thuê bán lẻ năm 1994 (NSW), hợp đồng cho thuê bán lẻ bắt đầu khi một người sở hữu cửa hàng bán lẻ hoặc bắt đầu trả tiền thuê với tư cách là người thuê theo hợp đồng cho thuê.
Nếu bạn chưa nhận nhà, hợp đồng cho thuê sẽ có hiệu lực ngay khi cả hai bên ký kết hợp đồng.
3 Điểm Khác Biệt Chính Giữa Hợp Đồng Cho Thuê Bán Lẻ Và Thương Mại
Mặc dù hợp đồng cho thuê thương mại và bán lẻ có nhiều điểm tương đồng, nhưng chúng có những khác biệt pháp lý rõ rệt. Luật bán lẻ cụ thể của từng tiểu bang quản lý hợp đồng cho thuê bán lẻ, trong khi Đạo luật về bất động sản và chuyển nhượng cụ thể của từng tiểu bang quản lý hợp đồng cho thuê thương mại. Ngoài ra, hợp đồng cho thuê thương mại, không giống như hợp đồng cho thuê bán lẻ, có thể ký kết ngoài Đạo luật về bất động sản và chuyển nhượng. Ở đây, giả định cơ bản là người thuê bán lẻ có quyền thương lượng không bình đẳng với chủ nhà (thường là chủ sở hữu trung tâm mua sắm của công ty). Luật sẽ không can thiệp vào các thỏa thuận kinh doanh của đất thương mại và người thuê.
Ngoài ra, hợp đồng cho thuê bán lẻ và thương mại còn có ba điểm khác biệt riêng biệt:
3 Điểm Khác Biệt Chính Giữa Hợp Đồng Cho Thuê Bán Lẻ Và Thương Mại
- Tiết lộ thông tin: Luật cho thuê bán lẻ áp đặt nghĩa vụ cho chủ nhà phải cung cấp cho người thuê một tuyên bố tiết lộ ít nhất bảy ngày trước khi ký hợp đồng thuê (trừ Nam Úc). Tuyên bố tiết lộ là bản tóm tắt các điều khoản thương mại của hợp đồng thuê. Tuyên bố này cung cấp thông tin bổ sung về trung tâm mua sắm và tất cả các chi phí phải trả theo hợp đồng thuê. Việc không tiết lộ một số thông tin nhất định sẽ trao cho người thuê quyền chấm dứt hợp đồng thuê, ngay cả sau khi các bên đồng ý.
- Hành vi vô lương tâm và hành vi gây hiểu lầm hoặc lừa dối: Cơ sở cho thuê bán lẻ cũng nhận được các biện pháp bảo vệ bổ sung liên quan đến hành vi vô lương tâm và hành vi gây hiểu lầm hoặc lừa dối của chủ nhà.
- Phí chuẩn bị hợp đồng cho thuê: Trong hợp đồng cho thuê bán lẻ, hầu hết các tiểu bang không cho phép chủ nhà tính phí việc chuẩn bị hợp đồng cho thuê hoặc chi phí chấp thuận từ bên cho vay của chủ nhà (ví dụ chủ sở hữu bất động sản đã vay thế chấp để mua bất động sản đó). Thông thường, các bên sẽ thương lượng các khoản phí này tùy theo bối cảnh của mỗi hợp đồng cho thuê thương mại.
Một số nghĩa vụ tiêu chuẩn thường có trong hợp đồng cho thuê bao gồm người thuê phải:
- chỉ sử dụng cơ sở cho mục đích ‘ được phép sử dụng ‘ như đã nêu trong hợp đồng thuê hoặc đã thỏa thuận với chủ nhà;
- trả tiền thuê nhà đúng hạn và theo số tiền đã thỏa thuận;
- hoàn trả cho chủ nhà chi phí tiện ích liên quan đến không gian cho thuê;
- cung cấp trái phiếu bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo lãnh cá nhân phù hợp cho chủ nhà;
- giữ cho cơ sở sạch sẽ và luôn trong tình trạng hoạt động tốt;
- tiến hành bảo trì nội bộ (như sơn nội thất);
- giữ cho cơ sở an toàn khi không sử dụng (đóng và khóa cơ sở đúng cách); và
- sửa chữa bất kỳ thiệt hại nào do người thuê nhà hoặc khách đến thăm gây ra cho cơ sở.
Nếu bạn cần trợ giúp về cấu trúc doanh nghiệp của mình hay thực hiện hiện các hợp đồng thuê/ cho thuê, với kinh nghiệm dày dặn của mình trong lĩnh vực Bất động sản và Luật Doanh nghiệp Úc, luật sư Vinson Lương và cộng sự tin rằng mình sẽ giúp cho quý bị thực hiện các thương vụ thuê/ cho thuê một cách thuận lợi nhất.
Quý vị có thể tham khảo thêm các thông tin pháp lý thuộc các lĩnh vực khác nhau tại khu vực Kiến thức pháp luật của trang web.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này nhằm cung cấp thông tin chung. Quý vị không nên xem đây là tư vấn pháp lý. Chúng tôi khuyến nghị quý vị tìm kiếm lời khuyên pháp lý chính thức cho trường hợp của riêng mình.
