Theo Đạo luật Cho thuê Bán lẻ 1994 (Retail Leases Act 1994) cập nhật năm 2023, một hợp đồng thuê là hợp đồng thuê bán lẻ nếu:
- Thời hạn của hợp đồng thuê là từ sáu tháng đến 25 năm,
- Cơ sở được đề cập có diện tích dưới 1.000m2,
- Doanh nghiệp được đề cập bán hàng hóa hoặc dịch vụ thuộc loại được liệt kê trong Phụ lục 1 của Đạo luật cho thuê bán lẻ (có hơn 160 loại hình doanh nghiệp bán lẻ khác nhau)
- Bất kỳ cơ sở kinh doanh nào trong trung tâm mua sắm bán lẻ (5 cửa hàng trở lên thuộc sở hữu của cùng một chủ nhà trong một tòa nhà hoặc cụm).
Khi nhìn vào đạo luật này, Vinson Lương rút ra có một số điều khoản quan trọng có thể bảo vệ người thuê mặt bằng bán lẻ nhưng không áp dụng đối với các hợp đồng thuê mặt bằng thương mại.
1. Đánh giá tiền thuê mặt bằng khi hợp đồng thuê hết hạn (Rent Reviews)
Khi nói đến việc đánh giá tiền thuê theo hợp đồng thuê mặt bằng bán lẻ:
- Giá thuê về cơ bản chỉ có thể được xem xét lại 12 tháng một lần như đã thỏa thuận trong hợp đồng, thường là tăng theo lạm pháp (CPI) hoặc tỷ lệ phần tram cố định.
- Các điều khoản ratchet (những điều này chỉ cho phép giá thuê tăng chứ không giảm) là vô hiệu,
- Có các biện pháp kiểm soát xung quanh việc tính toán tiền thuê dựa trên doanh thu (thường là trong shopping centres)
- Nếu chủ nhà và người thuê không thể thỏa thuận về giá thuê thị trường hiện tại thì giá thuê sẽ được xác định bằng việc định giá do chuyên gia định giá bán lẻ chuyên nghiệp và độc lập thực hiện.
2. Thanh toán các khoản chi và các khoản tiền khác (outgoings)
Có nhiều biện pháp bảo vệ khác nhau dành cho người thuê mặt bằng bán lẻ khi liên quan đến các khoản thanh toán theo hợp đồng thuê mặt bằng bán lẻ, bao gồm:
- Người thuê nhà không bắt buộc phải thanh toán các khoản chi không được tiết lộ trong tuyên bố tiết lộ của chủ nhà (Disclosure Statement),
- Chủ nhà phải cung cấp cho người thuê văn bản ước tính số tiền mà người thuê phải trả trong bản tiết lộ thông tin của chủ nhà,
- Nếu chủ nhà có nghĩa vụ trang bị lại cơ sở, người thuê nhà không bắt buộc phải trả tiền thuê nhà cho đến khi chủ nhà đã tuân thủ cơ bản các nghĩa vụ trang bị lại cơ sở của mình.
3. Thông tin cần tiết lộ (Disclosure)
Chủ nhà phải cung cấp cho người thuê mặt bằng bán lẻ những thông tin/tài liệu trước khi ký hợp đồng thuê bán lẻ. Đó là:
- Bản sao hợp đồng thuê cửa hàng bán lẻ đề xuất ở giai đoạn đàm phán,
- Một bản sao Hướng dẫn thuê mặt bằng bán lẻ, và
- Tuyên bố tiết lộ ít nhất 7 ngày trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng bán lẻ (lưu ý rằng người thuê nhà phải đáp lại bằng tuyên bố tiết lộ của chính họ không quá 7 ngày sau khi nhận được tuyên bố tiết lộ của chủ nhà).
4. Cấm thanh toán "tiền chìa khóa" (key money)
“Tiền chìa khóa” là tiền trả cho chủ nhà, số tiền này cao hơn số tiền thuê phải trả theo hợp đồng thuê, để đảm bảo là bạn được chấp nhận cho hợp đồng thuê từ chủ nhà.
Tiền chìa khóa có thể được trả trong trường hợp cho thuê thương mại trong đó có nhiều bên cạnh tranh để có được một mặt bằng mong muốn và một bên ‘trả thêm tiền’ để có được hợp đồng thuê mặt bằng hơn những mặt bằng khác.
Mặc dù tiền đặt cọc được cho phép trong bối cảnh cho thuê thương mại, nhưng đối với hợp đồng thuê bán lẻ, Đạo luật cho thuê bán lẻ (Retail Leases Act) cấm thanh toán tiền đặt cọc cho chủ nhà (hoặc đại lý của chủ nhà) và bất kỳ điều khoản nào như vậy trong hợp đồng thuê bán lẻ đều bị coi là vô hiệu.
5. Nộp tiền bảo lãnh (bonds)
Bất kỳ sự đặt cọc bằng tiền mặt nào mà người thuê mặt bằng trả cho chủ nhà để bảo đảm cho nghĩa vụ của họ theo hợp đồng thuê bán lẻ, phải được chủ nhà (hoặc đại lý của chủ nhà) ký gửi vào Chương trình Đặt cọc Bán lẻ của Chính phủ bang New South Wales (Retail Bond Scheme), trong vòng 20 ngày làm việc kể từ khi chủ nhà nhận được tiền đặt cọc.
Yêu cầu này và lợi ích của Chương trình Đặt cọc Bán lẻ đối với người thuê mặt bằng là:
- Được nắm giữ bởi Chính phủ NSW (không phải bởi chủ nhà),
- Không có phí liên quan,
- Chủ nhà không thể yêu cầu lấy nếu không có sự đồng ý của người thuê nhà (trái ngược với bảo lãnh ngân hàng) và
- Có các quy trình và quy tắc phê duyệt để thanh toán tiền thế chân khi kết thúc hợp đồng thuê.
6. Chi phí để chuẩn bị hợp đồng thuê
Đạo luật cho thuê bán lẻ cấm chủ nhà thu các chi phí chuẩn bị cho hợp đồng thuê (chẳng hạn như phí pháp lý của họ) từ người thuê nhà và bất kỳ điều khoản nào như vậy trong hợp đồng thuê bán lẻ đều bị coi là vô hiệu.
Người thuê mặt bằng cần lưu ý rằng điều cấm này không áp dụng cho những sửa đổi được yêu cầu đối với hợp đồng thuê do đề xuất của người thuê (trừ khi áp dụng một số trường hợp ngoại lệ nhất định).
7. Hòa giải
Theo Đạo luật cho thuê bán lẻ, người thuê nhà có quyền đưa tranh chấp về hợp đồng thuê bán lẻ ra giải pháp hòa giải của Ủy viên Doanh nghiệp Nhỏ NSW. Chúng tôi thường khuyến nghị khách hàng xem xét bước này trước khi chuyển tranh chấp lên tòa án như NCAT.
Quý vị có thể tham khảo thêm các thông tin pháp lý thuộc các lĩnh vực khác nhau tại khu vực Kiến thức pháp luật của trang web.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này nhằm cung cấp thông tin chung. Quý vị không nên xem đây là tư vấn pháp lý. Chúng tôi khuyến nghị quý vị tìm kiếm lời khuyên pháp lý chính thức cho trường hợp của riêng mình.
Yo gamers, I been hitting up gamef88 lately. Good selection of games. Give it a shot at gamef88 and tell em I sent ya.
Alright galera, WJ Cassino… é confiável? I’ve played a bit (testing the waters, sabe?). So far so good, pagamento ok. Let’s see se paga certo. Confira wj cassino é confiável e me fala o que achas.
Wstar77 slot, not bad, not bad at all. The slots they have are varied. I think their payout rate is good. See for yourself here: wstar77 slot