Được cập nhật June 3rd, 2026 at 12:31 pm
Trong bối cảnh giá nhà tại New South Wales (NSW) tiếp tục ở mức cao và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn, Chính phủ NSW vừa công bố các cải cách pháp luật quan trọng nhằm xử lý tình trạng “rao giá thấp” (underquoting) – hành vi quảng cáo bất động sản với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá mà người bán thực sự mong muốn hoặc kỳ vọng nhận được.
Đây được xem là một trong những thay đổi lớn nhất đối với ngành môi giới bất động sản NSW trong nhiều năm qua, với mục tiêu tăng tính minh bạch của thị trường, bảo vệ người mua nhà và nâng cao tiêu chuẩn nghề nghiệp của các đại lý bất động sản.
Rao giá thấp hay Underquoting Là Gì?
Hành vi rao giá thấp hay Underquoting là hành vi đại lý bất độ ng sản đưa ra mức giá quảng cáo thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế của bất động sản hoặc thấp hơn mức giá mà người bán sẵn sàng chấp nhận.
Ví dụ:
Một căn nhà được quảng cáo với giá hướng dẫn từ 1,2 triệu AUD đến 1,3 triệu AUD, nhưng người bán thực tế không có ý định bán dưới 1,5 triệu AUD.
Hành vi này khiến nhiều người mua nhà:
- Mất thời gian tham gia các buổi xem nhà;
- Tốn chi phí kiểm tra pháp lý và xây dựng;
- Tham gia đấu giá với kỳ vọng không thực tế;
- Bị đẩy vào cuộc cạnh tranh vượt quá khả năng tài chính.
Trong nhiều năm qua, “rao giá thấp” là một trong những khiếu nại phổ biến nhất mà cơ quan NSW Fair Trading nhận được từ người mua nhà.
Những Thay Đổi Được Đề Xuất
1. Tăng Mạnh Mức Phạt Đối Với Hành Vi Rao Giá Thấp
Theo dự luật mới, mức phạt tối đa dành cho đại lý bất động sản vi phạm sẽ tăng từ:
22.000 AUD lên 110.000 AUD
hoặc
Gấp ba lần khoản hoa hồng môi giới nhận được từ giao dịch, tùy theo mức nào cao hơn.
Mục tiêu của quy định này là bảo đảm các đại lý không còn xem tiền phạt là một “chi phí kinh doanh” có thể chấp nhận được.
2. Cấm Quảng Cáo Dưới Mức Giá Đã Bị Người Bán Từ Chối
Một thay đổi đáng chú ý là đại lý sẽ không được phép quảng cáo bất động sản với mức giá thấp hơn:
- Bất kỳ đề nghị mua bằng văn bản nào đã bị người bán từ chối;
- Mức trả giá cao nhất trong một cuộc đấu giá không thành công.
Ví dụ:
Nếu người bán đã từ chối đề nghị mua trị giá 1,5 triệu AUD, đại lý sẽ không được tiếp tục quảng cáo căn nhà với mức giá hướng dẫn chỉ 1,3 triệu AUD.
Quy định này nhằm ngăn chặn việc thu hút người mua bằng những mức giá không còn phản ánh thực tế của thị trường.
3. Bắt Buộc Công Khai Giá Hoặc Khoảng Giá Trên Mọi Quảng Cáo
Hiện nay nhiều bất động sản được quảng cáo với các cụm từ như:
- Contact Agent
- Price Guide Available
- Expressions of Interest
Theo quy định mới, mọi quảng cáo bán bất động sản sẽ phải hiển thị rõ ràng:
- Giá bán dự kiến; hoặc
- Khoảng giá dự kiến.
Điều này giúp người mua nhanh chóng xác định liệu bất động sản có phù hợp với ngân sách của mình hay không.
4. Thông cáo bắt buộc (State of Information)
Các đại lý sẽ phải cung cấp một tài liệu gọi là Statement of Information (SOI).
Tài liệu này phải bao gồm:
- Các bất động sản tương tự đã bán gần đây;
- Giá bán trung vị trong khu vực;
- Cơ sở dữ liệu và phương pháp được sử dụng để xác định giá hướng dẫn.
Việc công khai các dữ liệu này giúp người mua có thể tự đánh giá tính hợp lý của mức giá được quảng cáo.
5 Quy Định Chặt Chẽ Hơn Về Việc Xác Định Giá Bán Dự Kiến
Các đại lý sẽ phải:
- Sử dụng dữ liệu thị trường thực tế;
- Duy trì hồ sơ chứng minh cách xác định giá;
- Cập nhật giá quảng cáo khi xuất hiện thông tin mới hoặc khi thị trường thay đổi.
Điều này sẽ giúp hạn chế việc đưa ra các mức giá mang tính suy đoán hoặc cố tình gây hiểu lầm.
6. Tăng Gấp Đôi Mức Phạt Đối Với Dummy Bidding
Dummy bidding là hành vi sử dụng người đấu giá giả hoặc các hình thức tương tự để đẩy giá bất động sản lên cao một cách không trung thực.
Mức phạt tối đa cho hành vi này sẽ tăng từ:
55.000 AUD lên 110.000 AUD.
Chính phủ NSW coi đây là hành vi làm suy giảm niềm tin của công chúng vào hệ thống đấu giá bất động sản.
NSW Fair Trading Được Trao Thêm Quyền Hạn
Dự luật mới cũng tăng cường quyền lực cho NSW Fair Trading trong việc giám sát và xử lý các vi phạm.
Các biện pháp mới có thể bao gồm:
- Yêu cầu đại lý công khai hành vi vi phạm;
- Buộc đại lý cung cấp tài liệu chứng minh việc định giá;
- Yêu cầu định giá độc lập bởi chuyên gia được cấp phép;
- Tăng cường thanh tra và điều tra các khiếu nại từ người mua.
Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động răn đe mạnh mẽ đối với các đại lý cố tình vi phạm.
Nâng Cao Tiêu Chuẩn Nghề Nghiệp Của Đại Lý Bất Động Sản
Ngoài các quy định về giá cả, dự luật còn nâng cao yêu cầu đào tạo chuyên môn đối với các đại lý bất động sản.
NSW Fair Trading sẽ có quyền:
- Phê duyệt đơn vị đào tạo;
- Phê duyệt chương trình đào tạo;
- Kiểm tra việc hoàn thành đào tạo bắt buộc;
- Xử phạt các đại lý không tuân thủ nghĩa vụ đào tạo liên tục.
Mục tiêu là nâng cao tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp trong ngành môi giới bất động sản.
Những thay đổi trên được đưa ra với kì mọng sẽ mang lại các lợi ích thiết thực cho ngời mua nhà đặc biệt là người mua nhà lần đầu như:
Minh bạch hơn về giá cả
Người mua có thể tiếp cận các mức giá phản ánh sát hơn với kỳ vọng thực tế của người bán.
Tiết kiệm thời gian và chi phí
Người mua sẽ giảm nguy cơ bỏ tiền cho các báo cáo kiểm tra nhà, tư vấn pháp lý hoặc tham gia đấu giá đối với những bất động sản vượt ngoài khả năng tài chính.
Cạnh tranh công bằng hơn
Việc loại bỏ các chiến thuật quảng cáo gây hiểu lầm giúp tạo ra sân chơi công bằng cho tất cả người mua.
Nâng cao niềm tin vào thị trường
Một thị trường minh bạch hơn sẽ giúp người mua đưa ra quyết định đầu tư và mua nhà với mức độ tin cậy cao hơn.Có thể nói đề xuất này đánh dấu bước chuyển quan trọng trong nỗ lực xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn của chính quyền bang.
Nếu được thông qua, các quy định mới sẽ tạo áp lực lớn lên các đại lý bất động sản trong việc xác định và quảng bá giá bán một cách trung thực, đồng thời giúp người mua nhà tránh được những chiêu thức tiếp thị gây hiểu nhầm vốn đã tồn tại trong nhiều năm.
Đối với người mua nhà, nhà đầu tư và các chủ sở hữu bất động sản tại NSW, đây là những thay đổi đáng chú ý cần theo dõi vì chúng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình mua bán và đấu giá bất động sản trong thời gian tới.
Quý vị có thể tham khảo thêm các thông tin pháp lý thuộc các lĩnh vực khác nhau tại khu vực Kiến thức pháp luật của trang web.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này nhằm cung cấp thông tin chung. Quý vị không nên xem đây là tư vấn pháp lý. Chúng tôi khuyến nghị quý vị tìm kiếm lời khuyên pháp lý chính thức cho trường hợp của riêng mình.
