Giao dịch bất động sản về cơ bản vận hành khác biệt đáng kể so với bất kỳ giao dịch mua bán thông thường nào. Và do đó, những hoạt động như đặt cọc cũng tiềm ẩn những vấn đề pháp lý đáng lưu ý.
Với giao dịch thông thường, người mua cung cấp một khoản trao đổi bằng tiền cho mặt hàng được tìm kiếm, sau đó người bán chấp nhận khoản phí này ngay sau khi đưa ra lời đề nghị/ chào hàng, để đổi lấy mặt hàng được giao dịch. Vật trao đổi này, được biết đến về mặt pháp lý là “chào hàng” hay “đề nghị thương lượng” (offer/ invitation to treat)”, rất đơn giản và thường thấy ở hầu hết mọi giao dịch được thực hiện hàng ngày.
Tuy nhiên với giao dịch bất động sản lại khá khác biệt. Không phải lúc nào việc trao đổi các “nghĩa vụ đối ứng” cũng ràng buộc các bên vào trong hợp đồng, mà chính việc trao đổi hợp đồng mới xác nhận một thỏa thuận ràng buộc giữa các bên.
Tình Huống Thực Tế
Vấn đề này đã được giải quyết trong vụ án gần đây của Bull v Cooldawinda Pty Ltd [2024] NSWSC 1011. Tóm tắt các sự kiện như sau:
1. Người mua muốn ký hợp đồng bán một trang trại (Bất động sản).
2. Người mua đã thanh toán khoản đặt cọc 10% giá mua và tiến hành thực hiện Hợp đồng.
3. Các hợp đồng đã được cả hai bên ký kết, tuy nhiên không trao đổi – rào cản chính là bên mua từ chối cung cấp bảo lãnh cá nhân theo Hợp đồng cho việc thực hiện hợp đồng.
4. Kết quả là, người bán đã theo đuổi các lời đề nghị từ những người mua khác – một trong số họ đã đưa ra mức giá cao hơn.
5. Người mua từ chối trả giá cao hơn vì hợp đồng hiện tại đã có hiệu lực.
Lập luận chính của bên mua là việc thanh toán tiền đặt cọc và thực tế là Hợp đồng đã được cả bên mua và bên bán ký kết là đủ để kết luận rằng đã có một thỏa thuận ràng buộc. Tuy nhiên, Tòa án đã phán quyết khác.
Để xác định xem một Hợp đồng có tính ràng buộc hay không phụ thuộc vào sự kiện của vụ việc (question of fact)”. Nói chung, ở bang NSW nước Úc, Hợp đồng được hình thành và trở nên ràng buộc sau khi được cả hai bên ký kết và trao đổi. Điều này ngụ ý rằng trước khi trao đổi, Hợp đồng chỉ là một văn bản và không ràng buộc đối với mỗi bên.
Mặc dù, trong trường hợp các bên đồng ý, Hợp đồng có thể có hiệu lực và ràng buộc các bên mà không cần trao đổi chính thức. Tuy nhiên, trong trường hợp này, Tòa án đã phán quyết rằng việc bên bán liên tục tiết lộ rằng không có Hợp đồng ràng buộc nào có hiệu lực ở nhiều giai đoạn của quá trình đàm phán và thực hiện đã loại bỏ khả năng này. Do đó, Tòa án đã phán quyết rằng vì Hợp đồng không có hiệu lực và ràng buộc các bên nên bên bán được tự do tiếp tục giải quyết các đề nghị từ những người mua tiềm năng khác.
Người mua cũng cố gắng lập luận rằng hành động thành lập công ty, trả tiền đặt cọc và ký kết và giao Hợp đồng của họ là hành động “thực hiện một phần” Hợp đồng và do đó khiến Hợp đồng có tính ràng buộc. Thẩm phán không chấp nhận lập luận này. Một lần nữa, thẩm phán trích dẫn rằng việc thanh toán tiền đặt cọc tự nó là một yếu tố để xác định “thực hiện một phần”, nhưng nó không thể là yếu tố duy nhất quyết định.
Kết Luận
Như vậy có thể thấy rằng chỉ với việc đặt cọc chưa đảm bảo rằng bạn đã nắm chắc được giao dịch bất động sản của mình. Trường hợp này nêu bật trách nhiệm của các bên trong việc đảm bảo rằng hợp đồng đã được trao đổi. Bất kể sự bất cẩn nào cũng có thể dẫn tới thiệt lại lớn trong hoạt động giao dịch nhà đất tại một đất nước pháp quyền với hệ thống pháp luật phức tạp như Úc.
Đối với các giao dịch bất động sản mà Vinson và đội ngũ cộng sự đang thực hiện, chúng tôi luôn chú trọng đảm bảo các bước của giao dịch được tiến hành chuẩn xác theo luật định, đảm bảo quyền lợi đầy đủ của khách hàng cũng như bảo vệ cho giao dịch của khách hàng được tiến hành thuận lợi, có hiệu quả nhất nhất.
Quý vị có thể tham khảo thêm các thông tin pháp lý thuộc các lĩnh vực khác nhau tại khu vực Kiến thức pháp luật của trang web.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này nhằm cung cấp thông tin chung. Quý vị không nên xem đây là tư vấn pháp lý. Chúng tôi khuyến nghị quý vị tìm kiếm lời khuyên pháp lý chính thức cho trường hợp của riêng mình.
